尊龙凯时,尊龙凯时官方网站,尊龙凯时APP下载
此次取证房源中，92㎡户型为主力户型，共计254套，占比高达53%；其次是104/105㎡户型，共112套，占总量的23%；引流款78㎡小三居有61套，占比约13%；而顶配117㎡湖景楼王仅40套，占比8%。另有少量非标户型，最小面积从58㎡起步。
整体来看，项目定价相当均衡，除首层和顶层非标户型外，其余房源高低楼层价差一般在200元左右，部分楼层如3层和4层的单价相同，甚至有些顶层和次顶层房源的定价也一致。价格最高的是正对中庭湖景的8号楼，均价超5.5万元/㎡，边户顶层和次顶层单价达到5.63万元/㎡；而价格最低的是位于西北角的11号楼，均价不到5万元/㎡，其中92㎡户型的首层房源单价仅为4.7万元/㎡，成为小区内单价最低的房源。
2026年北京楼市小阳春，丰台河西板块迎来了一位备受瞩目的“新秀”——中建方程国贤府。作为城六区首座国贤府系产品，该项目以“不到400万上车主城小三居”的口号迅速引爆刚需市场。然而，在高得房率、双地铁、名校配套等光环之下，这个位于张郭庄的纯洋房社区究竟成色几何？本文将从多个维度剖析其利弊，为购房者提供全面参考。
中建方程国贤府位于丰台区北宫镇张郭庄村，紧邻地铁14号线张郭庄站，由中建方程操盘、中建智地小股参与（持股仅7%）。项目占地3.18公顷，总建筑面积约7.37万平方米，规划14栋7至11层全洋房社区，共计约508套房源。2026年3月21日取得预售许可证，首批入市476套，拟售均价4.99万至5.54万元/平方米，预计4月份开盘。
主力户型涵盖78至117平方米，另有少量60余平方米的非标小户型，总价约350万至550万元，定位清晰指向首次置业的刚需群体及部分首改客户。
国贤府最突出的卖点在于其惊人的得房率。得益于北京“好房子”新规红利，项目通过南向全阳台（半赠送）、北向设备平台（全赠送）、边户L型转角飘窗、顶层露台等多重赠送方式，综合得房率起步90%，最高可达95%甚至97%。这意味着78平方米的小三居，实际使用面积堪比周边90平方米的二手房，性价比优势极为明显。
78平方米小三居：全边户设计，多一个可变空间，配备独立储藏间和家政间，功能性强
105/106平方米四叶草四居：全明格局，客厅面宽达4米，主卧套房带步入式衣帽间
项目距地铁14号线号线站抵达五棵松，并可便捷换乘至金融街、国贸、望京等核心商圈。更重要的是，在建中的地铁1号线年通车，将在张郭庄站与14号线实现同站换乘。双轨交汇的交通格局，大幅提升了项目对京西乃至全城通勤人群的吸引力。
教育：人大附中园博园校区（直线月竣工，北京市十二中河西分校计划2026年8月竣工，两所九年一贯制名校为片区教育含金量提供了有力支撑
商业：北京第三座合生汇——园博园合生汇距项目约1.3公里，预计2026年底开业，将填补京西商业空白
这些配置以往只出现在10万+的豪宅或改善盘中，如今在400万级产品中出现，实属“降维打击”。
项目楼面价仅2.84万元/平方米，零溢价拿地赋予其巨大的定价灵活性。备案均价5.2万元/平方米，结合开盘折扣，主力房源实际单价在4.5万至4.8万元/平方米区间。对比周边：
不到400万上车城六区双地铁纯洋房小三居，在当前北京市场中确实具备较强的竞争力。
中建方程国贤府作为中建智地产品系中的高端序列，“府”系在北京已有三座国贤府落成：房山的国贤府（西府佳苑）、昌平的北京国贤府（一期盛世文庭、二期逸贤华庭）以及京贤府（学府观园）。即将入市的昌平国贤府PARK将是第五座国贤府，并且是目前唯一一座位于城六区内的国贤府。
中建方程国贤府定位为刚需+首改，得房率超过95%，规划了14栋7-11层全洋房社区，总计约508套房源，全部正南正北朝向，确保每个户型都有良好的采光和通透性。
小区入口景观带十分阔大，中式大门飞檐翘角，气势非凡。三进式门庭设计，入口配套楼由风雨连廊环绕，提供物业服务用房和社区综合服务用房，与6号楼、7号楼的架空层共同构成主会所空间，中间还设有一大片湖景。另外两栋带架空层的楼栋位于北侧，即9号楼、10号楼，与西侧室外活动场地、下沉庭院形成一片泛会所空间。
丰台这两年供地挺多的，但都是围绕改善盘，刚需盘有一个花香壹号，但是没有地铁站，今年丰台终于有一个刚需盘了，还靠近地铁站。
14号线号线号线半小时到丰台科技园，适合在丽泽商务区、丰台科技园、云岗航天系统上班的。
方程国贤府一共有13栋楼，总高6-11层的板楼，总共508户，精装交付，容积率非常低，只有1.5，小洋房，物业费4.98元/平米，预计28年底交房。
建筑风格是盛唐风韵，中式风，一轴五进，每一进都是一处景观，一进是迎客松，二进是盛世门（高9米宽31米的大门），三进是青云道（两侧是牡丹花池），四进是含元殿，五进是太液池，也就来到了核心景观：1000平米的人工湖、湖心岛、五米的瀑布。
定位刚需和刚改，主力户型是78平米三居、92平米三居、105平米四居、117平米四居，预计单价4.6-4.8万。
客厅有270度转角飘窗，餐客分离的设计，有单独的餐厅，各个功能间的面积还可以，有家政间。
（2）92平米三居室，主力户型，大概有两百多套，得房率91%-93%，相当于二手房105平米左右的面积，总价大概430左右。
（3）105-106平米三居室，也是主力户型，经典的四叶草户型，得房率93%-94%，都在楼王位置，开窗观湖，总价500万左右.
（4）117平米四居室，楼王位置，正对湖景，客厅面宽4.5米，南向面宽11米。
京西刚需通勤族：预算400万元左右，在丽泽、金融街、五棵松、国贸、望京等地铁沿线工作，追求高性价比与通勤便利
看重教育的年轻家庭：对人大附、十二中九年一贯制学校有明确需求，且能接受配套兑现的时间差
主城养老改善：看重园博园、北宫森林公园的生态环境，追求低密洋房社区的自住养老客群
首次置业但不愿妥协品质：追求高得房率与高品质公区配置，同时对总价敏感的刚需买家
但部分楼间距过近、人车不分流、板块产业短缺等问题，也是客观存在的硬伤，需要在充分认识利弊，根据核心需求做出取舍。如果通勤便利、高得房率、低总价是你的核心诉求，这个项目值得重点关注；如果对私密性、社区纯粹度和升值空间有更高要求，建议多看多比。无论如何，在2026年北京楼市的刚需赛道上中建方程国贤府已经小有名气，已是城六区临地铁低总价购房无法绕开的话题。
这一次，聚光灯打在了丰台河西，打在了由中建方程与中建智地联手打造的新盘——
身上。拿地仅一个半月便光速出图，户型一经发布便引爆市场，这个号称“不到400万买主城三居”的项目，究竟是年度“真香”神盘，还是噱头大于实质？2025年12月16日，中建方程联合中建智地以13.54亿元的底价，摘得丰台区北宫镇张郭庄村6028地块，楼面价约2.84万元/㎡。
拥有极其显著的成本优势。在周边新房普遍为5万+的背景下，它不仅在产品定价上拥有绝对的主动权，更有余力将成本投入到社区品质和产品打磨上，为“高性价比”埋下伏笔。
：北京市丰台区北宫镇张郭庄村A区棚户区改造土地开发项目FT00-0204-6028地块（园博园西侧，紧邻张郭庄休闲公园）
：4.5-5.3万元/㎡（楼面价2.84万/㎡，参考周边熙悦晴翠4.8-5万/㎡）
凭借南向阳台、北向设备平台、边户L型转角飘窗及顶层露台等“黑科技”赠送，项目综合得房率90%起步，最高可达97%。
（全边户）约76套，占比14%（主要分布在10层1号楼、7层3号楼、10层4号楼、7层5号楼、11层9号楼、10层12号楼、7层14号楼），综合得房率约94.5%-95%。
：全边户小三居。270°转角客厅，带飘窗，面宽约3.8米，南向主卧面宽3.2米，整体南向面宽约7米；U型厨房；卫生间明卫设计，干湿分区；带独立家政间。北向设备平台之外，还有一个“装饰构架”空间赠送，在市场上一众“同款”小户型中，辨识度一下就有了。
（主力户型）约240套，占比47%（分布在10层的1号楼、10层2号楼、7层3号楼、10层的4号楼、7层的5号楼、11层9号楼、9层10号楼、8层11号楼、10层12号楼、8层13号楼、7层14号）。综合得房率约94.6%-97.1%。
：主力户型，分中户和边户两种，区别主要在于客卫的开窗朝向。南向通面宽开敞阳台，进深1.35米，整体面宽约9.5米；U型厨房，LDK一体化公区；全明双卫，干湿分离；全屋收纳分区，带独立家政间，北向同样有“装饰构架”空间赠送。总体而言，主打一个“三面宽+八窗全明”。
，约112套，占比22%（集中在11层6号楼、9层7号楼、10层8号楼）。综合得房率约92.8%-96.8%。
：集中在6＃、7＃、8＃三栋住宅楼，分中户和边户两种，区别除了客卫略有不同，主要在于边户的主卧为270°转角落地窗。经典四叶草格局，南向通面宽开敞阳台，进深1.45米，整体面宽约10.4米；主卧套房设计，明阔主卫；U型厨房，LDK一体化设计；全明双卫，干湿分离；全屋收纳分区，带独立家政间。
：约80套，占比16%（集中在10层8号楼）。综合得房率约91.5%-92%。
：集中在8＃住宅楼，全部为中户。经典四叶草格局，南向通面宽开敞阳台，进深1.45米，整体面宽约10.4米；主卧套房设计，明阔主卫；U型厨房，LDK一体化设计；全明双卫，干湿分离；全屋收纳分区，带独立家政间。
社区园林以盛唐大明宫为蓝本，匠造五进归家礼序，说白了，就是从进小区到回家，得穿过五重院子，一重一重地往里走，心也跟着静下来！
第二进是盛世门，大门宽33米，高9米，仿的是唐朝丹凤门的样子。门匾集柳公权真迹，这门往这一立，气场就有了，每天进出都觉得自个儿挺有面儿。
第四进是含元殿，归家大堂全玻璃落地窗，里头顶上是榫卯结构，站在那儿一眼能望见后头的湖景。
养着锦鲤，湖心立着凌云阁，边上还有5米高的瀑布。走出这片核心区，还有七个主题花园围着，什么品茗的、下棋的、赏花的、遛娃的，这些《唐人雅集图卷》里描绘的生活场景，在这儿都能亲身感受！
步行约300米即是地铁14号线张郭庄站（始发站，有座），8站直达丽泽商务区。在建的1号线支线年通车，届时形成双轨交汇，6站速抵五棵松。
距离在建的园博园合生汇（北京第三座合生汇）仅约1.3公里，预计2026年底开业，将成为京西新的商业地标。
外揽千灵山、北宫国家森林公园、园博园与永定河等城市级生态资源。近邻张郭庄休闲公园（距离项目直线米），推窗见绿，漫享公园“森”境生活。
项目周边二手房以老旧小区为主，如张郭庄小区，建成于1978-2001年，目前二手房挂牌均价约2.4万元/㎡。虽然价格低，但产品力、社区环境、物业服务和居住体验与新房存在代际差距。
方程国贤府往北800多米的西山甲一号，2019年左右的次新，物业管理也不错，1月3日138平成交价是540万，单价3.91万/平，套内单价4.89万/平
而方程国贤府118平米三居，实际使用面积和西山甲一号138平的一样，假设单价5万，套内单价在5.26万，虽然套内均价高了4000元/平，但考虑到方程国贤府的户型南向几乎全阳台，整体得房率在90%以上，容积率只有1.5（西山甲一号容积率2.55），而且还有会所等配套，产品和居住体验上有很大的提升。
相比之下，周边的次新房如熙悦晴翠，当年售价约6.5万/㎡，目前网签价已回落至4.7万/㎡左右，且在产品设计（得房率、户型）上已落后于中建方程国贤府。新房的性价比优势非常突出。
1. 性价比极高：主城五环内，不到400万买纯洋房三居，价格极具杀伤力。
1. 城市界面待提升：目前周边仍有不少回迁房和待开发地块，整体面貌较荒，需时间兑现规划。
2. 部分户型小瑕疵：如105㎡四居的东北角次卧仅约5.5㎡，且入户门存在打架风险。
3. 地面人车不分流：规划显示小区地面有90多个停车位，可能会影响社区品质。
地形限制：地块呈倒三角形，部分楼栋距离过近（如1#和2#楼之间仅4米），可能存在对视问题。
产业辐射有限：河西自身产业还在培育期，短期内主要依赖丽泽、丰科园的外溢购买力。
在房地产回归居住本质的今天，中建·方程国贤府的出现，精准地击中了北京主城刚需的痛点。它用主城的地段、刚需的价格、改善的品质，在“好房子”时代为市场树立了一个新的标杆。
如果你手握300-500万预算，渴望留在城六区，希望拥有便捷的通勤、优质的教育和舒适的居住环境，那么这个项目，绝对值得你亲自去售楼处看一眼。
左右，未来根据实际的样板间进行调整（高度成熟的装修行业，就看哪家更愿意砸钱进去，哪家更用心做了）。
就是各种角度考虑都不建议买（好多时候不是价钱的问题，是未来流通性的问题）。
：这个盘算是不错的，只要价格合适，投资也值得考虑一下（相对比较优秀的盘，剩下就看价格了。这种完美盘，开发商还是容易卖出高溢价）；
：这个就是非常好的，基本无缺点（完美盘，一般是完美价格。未来二手价格也是比较坚挺的，高溢价就一般了）。
三个盘都属于丰台河西板块，紧邻地铁张郭庄站，周边配套高度一致。但是中建方程国贤府虽然有三角形地块的不足，但是凭借区域第一个四代宅的概念，国贤府成熟交付的品质，小区分数中与周边的九里熙宸和熙悦晴翠打个平手。但是国贤府在户型方面，凭借高得房率，更优的户型布局，超越九里熙宸和熙悦晴翠同面积段不少。在室内装修交付中都是刚需和刚需改善的定位（这个分数也相差不是很大）。
对于开发商线万/平米（开发商的土建成本、税费成本、营销成本、管理成本和融资成本的综合）+四代宅的额外增加成本（一般是2000元/平米至1万/平米，主要是看小区园林、会所邻里中心、架空层、赠送面积，高档配置等等。国贤府作为刚需和刚需改善，中建智地的砸钱模式，基本在3000元/平米左右）。
）/住宅地上建筑面积（4.77万平米）=2.83万/平米。对于开发商的楼面价=2.83万/平米。
2022年9月14日获得预售许可证。销售指导价6.5万/平米。实际期房的销售价格基本在6万/平米左右。后来回调到5.8万/平米左右。
（平均销售价格在5.3万/平米左右）。楼面价是：3.27万/平米。现房的价差空间：1.63万/平米-2.56万/平米（平均2万/平米）。这个价格也基本是开发商的底价销售。
2021年11月29日获得预售许可证，销售指导价：6.8万/平米。期房开盘销售的价格是，网签价格：6.2万/平米（
），后期也是一路折扣到6万/平米（这个价格开发的价差空间：1.3万/平米，基本不怎么赚钱了），一直销售到现房间段。
不等。平均网签价格在5.5万/平米左右。楼面价：4.7万/平米。现房的价差空间：0.2万/平米-1.2万/平米左右（平均价差：0.8万/平米）。这个现房的价格开发商基本是亏钱在售（首开财报亏钱的重要原因就是这些项目一个个都在亏钱）。
西山金茂府2021年11月23日获得预售许可证，销售指导价6万/平米。期房开盘销售价格：5.5万/平米。后来也是一路折扣到了5万/平米，依然是去化困难（
（这两年1号线支线的加紧建设，使得这里的有了实打实的利好了）。楼面价：2.94万/平米，价差空间：1.23万/平米-2.22万/平米（现房平均网签价差1.66万/平米）。
，洋房：开盘网签均价约5.2万/平米（价差空间：2.1万/平米。开发商还是有钱赚的）。叠拼：开盘网签均价约5.6万/平米（价差空间：2.5万/平米），销售了一年多，2025年8月4日转为现房销售。
之间，楼面价：3.15万/平米。价差空间：0.55万/平米-0.65万/平米（这个价格开发商也就刚刚满足土建成本+税费）。很明显这个项目中海是亏钱的。现房阶段中海还是开启了割肉出售模式。
总之：紧邻张郭庄地铁站的两现房，从开盘的期房6万/平米-6.2万/平米（指导价九里熙宸6.5万/平米，熙悦晴翠6.8万/平米），一路回调到，目前现房在售，九里熙宸网签均价5.3万/平米，熙悦晴翠网签均价5.5万/平米。价差空间一心比较小了，开发商基本不赚钱，特别是熙悦晴翠楼面价达到4.7万/平米，基本是亏钱在售。
南侧的金茂府凭借地铁1号线支线的利好，超低的楼面价，金茂府的口碑，现房网签均价在4.6万/平米。并且还是有一定的利润空间。中海永定玖里从开盘的高走，到现在现房3.8万/平米网签价亏本出售，除了楼面价，也就能刚覆盖土建成本（这个也符合中海的基本办事风格，前期追求利润，后期就直接大降价亏本出货了）。
）；2025年刚交房的中海永定玖里挂牌一套，单价3.7万/平米，总价：450万；
：2017年交房的二类经适房红山郡挂牌价2.7万/平米（总价：100万-290万。挂牌率：1.3%）；2016年园博嘉园挂牌价4.2万/平米（
总之：丰台河西张郭庄区域的二手房中次新盘基本都是刚交房，业主心气还比较高，挂牌价高，新房现房开发商在亏本出售，因此基本没有二手成家。反而成交更多的是安置房红山郡、西山甲一号等盘，红山郡挂牌价在2.7万/平米，实际成交基本在2万/平米左右。西山甲一号挂牌价在4.7万/平米，实际成交在3.5万/平米左右。即使品质盘园博府的成交单价也就是3.5万/平米。
综合板块的新盘销量和现房销售价格，目前九里熙宸和熙悦晴翠现房销售均价在5.3万/平米和5.5万/平米左右。西侧的中海直接开启了亏本保本回款模式，单价降到了3.8万/平米，西山金茂府4.6万/平米相对还是有一定利润的（
）。国贤府开发商底价=4.7万/平米-5.2万/平米。二手房次新盘高高挂牌基本没有成交（
，这个价格还是可以和周边的新盘现房和二手房抗衡一下，让买房人纠结一下。这个价格可买度一般，就看买房人的想法了。
买房丰台河西板块的，张郭庄区域基本是边界。适合刚需和刚需改善群体，沿着地铁14号线号线支线购买这里，再远了就一般了。
适合家庭成员中一位在河西工作，另一位在市区工作，这里算是一个不错的节点。
在这里买房适合自住，不要付出溢价为前提。看着这里的规划，想着1号线支线开通人口就旺，臆想园博园合生汇利好，冲进来投资的这里的，我倒是建议你选择别的地方吧。这里二手房那个流通性最好的是红山郡。
