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杨浦内环12/18号线江浦公园站双轨上盖，保利外滩启PARK77正在火热认购中，均价约13.55万/㎡，仅157套建面约99-137㎡3-4房！
其中建面约100㎡3房中间套，起价约1136万，1200-1300万就能瞰三件套，高区约1398-1470万；
项目约137㎡4房，低区约1582-1815万，中区1830-1950万，高区2000万左右。（文末附完整一房一价表）
一直想和大家强调一句话：“有些房子有钱就能买，但有的房子，拼的是转瞬即逝的机遇。”而保利外滩启PARK77，正是那类需要牢牢抓住的“机遇型资产”，其稀缺性与质价比，在当下市中心尤为突出。
首先，日前八批次土拍取消中小套型限制，说明内环中小套型将愈发稀缺，保利外滩启PARK77百平米3房极有可能就是内环最后一批小户型，且买且珍惜，以后3房起步120㎡是大概率事情，置业成本飙升。
其一，七批次土拍，杨浦内中环宅地楼板价高达约9.2万/㎡，已高过内环内的保利外滩启PARK77（楼板价约8.6万/㎡）。
这意味，若现在犹豫，未来花更高成本，只能买内中环新房；反过来看，如今入手保利外滩启PARK77，相当于用“内中环即将到来的房价”，拿下内环双轨上盖·瞰三件套·揽江浦公园的核心资产。
另一方面，杨浦内环有新盘放风14-15万/㎡，表明杨浦内环房价冲击15万/㎡近在眼前。
事实上，项目与北外滩地王相隔仅约2.2公里，却呈现出“地王楼板价≈本项目售价”的价差，入手机遇一目了然。
虹口四川北路-临平路14.78-16.6万/㎡，北外滩绿城地王楼板价达约13.6万/㎡，这一楼板价，几乎与保利外滩启PARK77均价（13.55万/㎡）持平，未来该地块也将剑指20万/㎡。
综合看，保利外滩启PARK77是杨浦房价迈入新阶段的“临界点项目”。13.55万/㎡均价不仅是当下杨浦内环“福利价”，更是抢占内环核心资产的最后窗口期，一旦错过，后续几乎都是地王！
项目不仅均价友好，更凭借精致面积段，赋予购房者更易上车、置换的总价门槛。
如今内环3房普遍120㎡起步；4房更是160、180㎡起步，门槛非常高。
而保利外滩启PARK77的三房约100㎡，大概率是市中心最后一批百平米三房；四房控制在约137㎡，严控总价！
①、项目约100㎡3房中间套，起价约1136万，1200-1300万就能瞰三件套，高区约1398-1470万；边套双270°飘窗+景观，定价适当贵一点。
②、项目约137㎡4房，低区约1582-1815万，中区1830-1950万，高区2000万左右。政策与热点
本周商品住宅新增供应7.91万平米，环比下跌56.36%，成交量12.63平米，环比上涨47.51%，成交均价92673元/平米，环比上涨18.99%。商业新增供应量0.03万平米，成交量0.35万平米，环比下跌71.30%，成交均价26518元/平米，环比上涨109.56%。办公无新增供应量，成交量0.99万平米，环比上涨86.32%，成交均价14517元/平米，环比下跌26.86%。存量方面，本周商品住宅存量775.92万平米，去化周期降至17.25个月。
本周新增土地供应9宗，分布于浦东新区、杨浦区（2宗）、宝山区（2宗）、嘉定区、奉贤区、青浦区（2宗），宗地总用地面积28.92公顷，总建筑面积约55.26万方，起始总价约169.11亿元。
本周新增6宗土地成交，总成交金额198.8亿元。其中：溢价率最高的是保利置业摘得的杨浦宅地14.69%。总价最高的是静安商住用地，总价达到77.4亿元。中海摘得的徐汇龙华宅地，楼面价最高为148503元/平米。
本周商品住宅新增供应量7.91万平米，环比下跌56.36%，同比下跌58.80%，成交量12.63万平米，环比上涨47.51%，同比下跌19.96%，成交均价92673元/平米，环比上涨18.99%，同比上涨43.22%。10月25日，根据网上房地产公示信息新增5个商品住宅项目，共约7.68万平米，合计499套房源。分布于浦东、黄浦、静安、杨浦及宝山。本周有12个项目结束认购，其中位于虹口的金茂璞元认购110+，认购率104%。本周有9个项目开盘，分别位于浦东、静安、虹口、徐汇、普陀、嘉定、闵行、松江和奉贤。
成交面积段方面：90平米以下占8.1%，较上周下降1.5个百分点；90-120平米占比50.1%，上升0.3个百分点；120-140平米占比15.9%，下降7.3个百分点；140-200平米占比16.4%，上升5.4个百分点；200平米以上占比9.5%，上升3.1个百分点。成交总价段方面：500万元以下占比30.0%，较上周下降0.5个百分点；500-800万元占比29.0%，上升6.6个百分点；800-1200万元占比17.6%，下降3.7个百分点；1200-1500万元占比9.4%，下降3.7个百分点；1500万元以上占14.1%，上升1.3个百分点。成交均价段方面：5万元以下均价段占比32.9%，较上周下降1.3百分点；5-8万元占比38.7%，上升8.4个百分点；8-10万元占比6.9%，下降3.2个百分点；10-15万元占比14.8%，下降7.2个百分点；15万元以上占比6.6%，上升3.4个百分点。
本周成交面积TOP1为黄浦区，成交量2.02万平米，占成交总量的15.99%。本周成交总价TOP1为黄浦区，成交总价42.25亿元，占全市总价的36.11% 。主力成交项目是位于黄浦淮海中路板块的高福云境，项目上市125套276-592平米大面积公寓，均价达21万元/平米。
本周公寓市场新增供应量6.80万平米，环比下跌55.75%，同比下跌59.49%，成交量11.01万平米，环比上涨45.74%，同比下跌20.52%，成交均价96408元/平米，环比上涨20.39%，同比上涨53.31%。本周成交主力项目是位于黄浦淮海中路板块的高福云境，项目推出125套大户型公寓认购190套+，认购率152%。
本周别墅市场新增供应量1.11万平米，环比下跌59.71%，同比下跌54.00%，成交量1.62万平米，环比上涨60.82%，同比下跌15.95%，成交均价67246元/平米，环比上涨9.57%，同比下跌13.61%。本周成交主力项目是位于闵行马桥板块的尚园，项目上市44套叠加、联排别墅，开盘售罄，本周备案18套。
本周商业市场新增供应量0.03万平米，成交量0.35万平米，环比下跌71.30%，同比下跌56.49%，成交均价26518元/平米，环比上涨109.56%，同比上涨47.67%。本周成交主力项目是位于奉贤南桥新城板块的南郊聚润广场，项目为商办综合体，本周成交5套。
本周办公市场无新增供应量，成交量0.99万平米，环比上涨86.32%，同比上涨50.18%，成交均价14517元/平米，环比下跌26.86%，同比上涨13.64%。本周成交主力项目是位于奉贤南桥新城板块的汤臣臻园，项目为商住综合体，紧邻南桥中央公园和轨道交通5号线套办公。
上海市中心新房容积率普遍在3.0以上，大多排布超高层或接近百米的高层，居住密度高、视野易受遮挡。
而项目容积率仅为2.16，建筑高度16-17层。更难得的是，项目周边环境进一步放大了低容积率优势：东邻江浦公园，无高层遮挡，相当于变相降低了项目实际居住密度，并扩大视野广度。
从模拟视野看，1栋中间套的中高区房源，已能轻松眺望三件套，视野通透且视角上佳。
保利外滩启PARK77距离陆家嘴三件套直线公里。以三件套为圆心，环顾这3.5公里范围内的新盘，可以得出几个极具冲击力的结论：
①、圈内3房起步1600万，而项目约1200万起，直接拉开400万的价格差，价格优势一目了然。
②、圈内能瞰三件套的3房，往往需要选中高区房源，起步价约1700万，而项目中低区1200-1300万的房源就能实现瞰三件套的需求，进一步放大了价格优势。
③、得益于项目周边及自身容积率，项目1200-1300万房源三件套视野甚至优于圈内1700万以上3房。
更值得关注的是稀缺性——圈内3500万以上的4房是主流，3房本就供应稀少，而1200-1300万能瞰三件套的3房，更是“稀缺中的稀缺”。
值得一提，于浦东客户，1200-1300万只能买浦东中环3房，不如入手保利外滩启PARK77这样的内环内双轨上盖项目，区位、配套、交通优势均更胜一筹。
再看项目约137㎡4房，堪称“市中心2000万级绝版功能4房”，入手紧迫性拉满！
首先，该户型起价仅约1582万，是三件套3.5公里圈内4房的“绝对门槛”。 要知道，圈内4房门槛第二低的项目已达2300万，两者差价高达700万。
北外滩地王4房预计售价4000万级；虹口其他新房4房价格普遍在2500-3500万；静安苏河湾4房预计4000万级；陆家嘴滨江4房同样4000万级。如此对比之下，保利外滩启PARK77高区2000万级4房的价值，可谓市中心“独一份”。
第三，137㎡4房拥无敌景观，东边套揽江浦公园美景，西边套瞰杨浦内环城市新貌及三件套景。
当前新房市场普遍面临“高单价+大面积”的双重门槛，一方面让置换客群陷入“想换却难上车”的困境；另一方面，大面积、高总价的产品让购房者对未来市场流通性和安全垫充满疑虑。
而保利外滩启PARK77成功破解了置业痛点，成为当之无愧“市中心安全垫王炸新盘”：
✔2024年至今，内环内135-140㎡面积段的供应占比，仅约内环总供应量的1%。项目137㎡4房正处于这“1%的稀缺赛道”中，对比市场上占比高达62%的155㎡以上高总价4房，不仅入手门槛更低，稀缺属性也更强。
相比120㎡3房，160-180㎡4房，项目总价门槛友好太多，在二手房市场上也能更快找到接手客群，流通性远超大面积产品。
再看项目价值底盘：周边地王售价预期15-20万+/㎡，为项目价值筑下坚实“安全底”；同时，项目自身“12大颠覆革新”产品力，叠加周边杨浦滨江科创产业、长阳创谷、大连路总部集群、陆家嘴金融产业的产业赋能，以及高校环绕的高知氛围，共同为项目打开了价值上限，“安全底+高上限”的组合，让资产安全性更有底气。
得益12/18号线及北横通道，多桥隧构建的立体交通网络，项目远不止本地客户，还有更多来自传统市中心、陆家嘴、杨浦高校的客群，这种广泛且高端的客群基础，给予项目更强劲的未来潜力，也让其在市场中更具竞争力。
作为“外滩序”之上的迭代之作，保利外滩启PARK77在友好总价基础上，更带来12大颠覆启新体系，以天际的改写、空间的革新、启新的园林三大源点，带来一次居住的颠覆体验。
说直白点，项目在1300-2000万总价新盘中，品质绝对是第一梯队的！即便与2000-3000万级新盘相比，也不落下风，甚至在不少细节上展现出更超前的竞争力。
项目创新设计悬挑式天际浮岛屋檐，打破传统住宅的厚重感，赋予建筑与天空更灵动的对话方式，也大大增强项目昭示性。
在建筑立面设计上，项目采用铝板构建金色圆弧转角，如同为窗外风景定制的立体金质画框。这种兼具美学与实用性的设计，让建筑本身也成为公园与城市之间的“艺术品”。
且你会发现，立面是“非对称”的，穿插片墙，黄金比例设计使全幕玻璃与铝板、石材、金属、线条和谐共生。
项目边套标配双270°飘窗，甚至主卫都设计了L型飘窗，形成“环幕景全景观舱”。
尤其137㎡西边套，北/南/西三向展开近36米连续玻璃幕墙，从客厅到所有卧室，甚至主卧梳妆台、主卫都能瞰三件套与城市新貌。
137㎡东边套户型，东侧布满飘窗，再加上约6.4米面宽客厅和大阳台，进门、用餐or坐在客厅，抬眼就是公园绿意。
一方面，全系户型标配“全屋飘窗（全赠送）+大阳台（半赠送）”，经专业测算，百平米中间套实得率约91%，赠送面积达9.3㎡，相当于一间次卧。
边套更甚，百平米边套实得率约97-98%，137㎡户型赠送近20㎡，远超市场常规10㎡水准。
飘窗可铺设大床，还能成为收藏品、艺术品摆台，打开居家生活方式的各种可能。
项目所有百平米户型都把传统过道融入到了客餐厅中，餐客厅更方正，面积比同级大约6㎡。
如此一来，餐厅能轻松放下大餐桌，甚至解锁岛台设计，朋友聚会、家庭聚餐再也不用“挤着坐”。
当半开放厨房与去过道设计结合，实现了LDKB一体化的场景串联，整个动线流畅无阻，家人在不同空间活动却不隔绝，孩子在客厅玩耍时，家长在厨房也能随时照看。
全系户型均以高规格品牌打底：100㎡户型标配嘉格纳3件套，137㎡户型升级为嘉格纳5件套（
✔用材考究：室内墙面大量包裹木饰面，温润质感消解冷硬感；137㎡户型地面铺高奢石材，搭配石材打造的弧形餐边柜，厚重质感凸显空间高级感；
项目137㎡户型进门做了一整排收纳柜，分类科学到让每一件物品都能精准归位。
从小零件、钥匙、鞋子到衣物，乃至不常用的物品，也有专门的归宿，行李箱、登山杖、滑雪板等大件都能稳稳安放，帽子包类、药箱等也都有对应的格子收纳。
还交付一体化餐边柜，收纳能力惊人；同时该户型还配备专属家政空间，邻卫生间，动线更流畅，彻底解放阳台，阳台不用晾晒，完全用于观景或志趣空间。
项目借鉴高奢酒店的设计，以酒店式艺术门廊作为起点，从鎏金翡绿的奢石饰面，到极具艺术感的迎宾雕塑，再到通透雅致的艺术玻璃景墙，无需刻意调整，便能从职场的繁忙状态，自然过渡到居家的松弛情绪，让归家成为一场充满质感的“沉浸式减压”。
项目以艺术为核心，集合连廊、水景、奢石等布景，打造六大定制级剧场花园，让居者时刻与自然相拥。
项目打造架空层社区空间，打破“室内外”的边界限制，一方面架空层涵盖阅读、社交、娱乐等功能；另一方面架空层内外景观无界延伸，三面环景，让居者在活动中时刻感受自然治愈，成为家庭之外的“第二生活客厅”。
项目为12/18号线站北外滩，无缝衔接南京西路（7站）、衡复风貌区（8站）、徐汇滨江等核心板块；通过换乘，5站南京东路，6站陆家嘴，通勤效率拉满。
自驾条件出色，多座桥隧连接陆家嘴，成为金融人士置业首选地！北邻北横通道，畅达中心城区。
更难得的是，1-2站范围内，三甲新华医院、北外滩来福士、瑞虹商圈、江浦公园、长阳实验学校等顶配资源一应俱全。
这里有上海最密集的高校集群（复旦、同济、财大），有大连路总部集群、长阳创谷，以及冉冉升起的杨浦滨江科创产业集群，美团、哔哩哔哩等大厂即将于2026-27年兑现。
黄浦江对岸还有陆家嘴金融产业，项目依托12/18号线及桥隧把这些产业区串联起来，背后是源源不断的高收入年轻人和衍生的居住需求，赋予项目未来广阔的潜力。
